O contrato promessa de compra e venda

É frequente a declaração, feita no contrato-promessa, segundo a qual os promitentes, por mútuo acordo, dispensam ou prescindem do reconhecimento presencial das assinaturas e/ou da certificação notarial da existência de licença de utilização ou de construção, reconhecendo que essa falta não é da culpa de nenhum deles, e com renúncia ao direito de a invocar.

Cláusulas como a acima mencionada podem ser declaras nulas!

De facto, o contrato promessa de compra e venda de edifício ou fração autónoma (já construído, em construção ou a construir) deve constar de documento escrito, e deve conter o reconhecimento presencial das assinaturas e a certificação, pelo Notário, da existência da licença de utilização ou de construção (art. 410º, n.º 2 e 3 do Código Civil). A falta destes requisitos legais implica a nulidade do negócio jurídico, e permite ao Promitente-Comprador desistir do contrato, exigindo a restituição do sinal entregue ao Promitente-Vendedor.

Tenha em atenção a algumas das decisões proferidas pelos nossos Tribunais a propósito deste tema:

Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, de 27-06-2002:

“A nulidade em causa é, porém, irrenunciável. Na verdade, a cláusula pela qual o promitente comprador renuncia antecipadamente ao direito de invocar a nulidade por da omissão é nula, pois está em causa a “salvaguarda da ordem pública de proteção ou ordem social que ditou a norma legal, ou seja, para o proteger da sua própria fraqueza e inexperiência, ligeireza e inadvertência, na tomada de decisão temporã, em branco”.

Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, de 07-10-2004:

“A omissão da certificação pelo notário da licença de utilização ou de construção integra uma nulidade a desencadear, tão somente, em princípio pelos promitentes compradores.”

Acórdão do Tribunal da Relação do Porto, de 24-02-2005:

“Daí a exigência de um controle notarial onde deve ser exibida a correspondente licença de utilização ou de construção que assim o certifica no respetivo contrato, onde são também reconhecidas presencialmente as assinaturas dos outorgantes.

Quando não se observe o que está disposto no nº 3 do artº 410º do CC a consequência será, a da nulidade do negócio jurídico (…)”

Por isso, se vai celebrar um contrato-promessa de compra e venda de imóvel, siga as nossas recomendações: dirija-se ao Cartório no Porto Eugénia Bessa, faça o reconhecimento presencial das assinaturas e assegure a certificação da licença de utilização ou de construção.